新华财经北京7月24日电（王菁）沪深交易所24日相继发布了资产支持证券（ABS）审核相关指引的修订版本。这是在中国证监会指导下，交易所层面落实国家“十五五”规划关于“盘活存量、稳步发展资产证券化、提高直接融资比重”要求的具体举措。
具体来看，上海证券交易所修订发布了《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》（以下简称《大类基础资产指引》）；深圳证券交易所修订发布了《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》（以下简称《审核重点关注事项指引》）。
业内人士表示，此次修订最核心的变化，在于以专章形式系统规范不动产基础资产的审核标准，并正式确立了“机构间REITs”的产品地位。这一规则补位，标志着我国多层次REITs市场建设迈出了关键一步。
从“摸着石头过河”到“有规可依” 不动产证券化逐步完善制度保障
不动产证券化在我国已探索多年，系统性的基础资产审核规则也在逐步完善。此次沪深交易所的修订，在规则层面为不动产ABS和机构间REITs等搭建了完整的制度框架。
具体来看，两大交易所均新设了不动产基础资产专章。在准入端，明确了不动产项目的合规标准，规范了不动产项目控制、资产重组、国资转让等要求。在运营端，强化了项目运营与现金流要求，规范了资产评估和现金流预测，压实了相关机构的运营管理职责。
一位资深投行人士向新华财经表示，“不动产资产证券化不同项目之间标准差异较大，进一步明确门槛和要求，让市场有了明确的预期，也让‘带病闯关’失去了空间。”
更值得关注的是，此次修订正式命名了“机构间REITs”（原称“持有型不动产ABS”），从制度层面明确了其权益属性的产品定位和要求。根据要求，机构间REITs需具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征——这些特征与此前市场上以债权逻辑运作的不动产类产品形成了根本区别。
一位券商资产证券化业务负责人指出，“机构间REITs不是债，而是权益属性。这对投资者重新理解这类创新产品的风险收益特征至关重要。”
其实，数据已经印证了这一创新领域的活力。截至2026年6月底，深交所ABS发行规模已超3.2万亿元；上交所机构间REITs累计发行规模近1000亿元，覆盖高速公路、租赁住房、仓储物流、数据中心、商业物业、新能源基础设施等15个细分业态。就在新规发布当日，凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划完成设立，发行规模31.5亿元，为目前市场规模最大的外资机构间REITs。
严把准入关与夯实产品属性从源头筑牢资产质量防线
如果说不动产专章解决的是“有没有规则”的问题，那么此次修订中关于审核标准“严”与“实”的取向，解决的则是“规则好不好”的问题。
在“严”的方面，两大交易所对多类基础资产明确了更为严格的审核要求。例如，保理应收款ABS方面，明确保理公司支付保理价款的资金来源不得由债务人垫付；融资租赁ABS要求租赁物不得包括消费品、低值易耗品；个人互联网消费贷款ABS调整了金额上限要求。同时，指引突出“资产信用”导向，压实管理人和中介机构对基础资产现金流独立性、关联交易公允性等的核查要求。
在“实”的方面，修订进一步夯实了机构间REITs的权益属性。在不动产基础资产通用准入要求之上，新增了压实资产估值、强化运营管理等专项要求。
前述券商资产证券化业务负责人透露，“过去市场上部分不动产类ABS产品名为‘权益’，却被部分市场参与者理解为‘刚兑’，认为存在隐性主体兜底。新规明确要求无外部增信、无强制回购，本质上是让资产自身的质量说话，而不是靠主体信用背书。这对投资者的风险识别能力提出了更高要求，但从市场长期健康发展的角度看，这是必经之路。”
另一位长期从事资产证券化研究的学者则从更宏观的视角指出，“此次修订传递了一个清晰的信号，那就是资产证券化市场将进一步从‘规模驱动’转向‘质量驱动’。在‘十五五’开局之年，监管部门选择以制度完善的方式来引导市场，体现了‘建制度、不干预、零容忍’的监管理念在资产证券化领域的落地。”
展望后市，多家机构分析团体认为机构间REITs供给年底有望实现翻倍扩容，市场将呈现三大发展主线：外资加速布局盘活不动产、储架式序列发行与存量扩募走向常态化、各类首单底层资产持续落地。长远来看，在监管体系逐步完备的支撑下，机构间REITs将成为盘活不动产存量资产、服务实体经济的长效权益融资载体。
从“补短板”到“立规矩”，从“促规模”到“提质量”，沪深交易所此番修订折射出我国资产证券化市场治理思路的深刻转变。在制度建设与市场实践的良性互动中，一个更加规范、透明、有活力的多层次不动产证券化市场，正在加速成形。
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